Réussir son projet en

Investissement immobilier locatif

Un investissement locatif se définit par l’acquisition d’un habitat qui sera par la suite loué afin de gagner des revenus complémentaires. Ce mode de financement permet de se construire un patrimoine rentable mais aussi, de profiter des avantages fiscaux.

Définition de l'investissement locatif

Un investissement locatif est un bien immobilier acheté dans le but de générer un retour sur le placement effectué, soit par le biais des revenus de location, de la revente future du bien, ou des deux. La propriété peut être détenue par un investisseur individuel, un groupe d'investisseurs ou une société. L’investissement locatif peut être un engagement à long terme ou un apport à court terme. Avec ce dernier, les investisseurs s'engageront souvent dans le retournement, où l'immobilier est acheté, remodelé ou rénové, et vendu à profit dans un court laps de temps. Le terme investissement locatif peut également être utilisé pour décrire d'autres actifs qu'un investisseur achète dans un souci d'appréciation future, comme des œuvres d'art, des titres, des terrains ou d'autres objets de collection.

stairs-4061533_1920
facade-1473248_1920

Savoir s’il faut-il acheter de l'immobilier neuf ou ancien

Un autre point clé à retenir est que la propriété concerne la valeur du terrain ou plus précisément le ratio terrain / actif. Les nouvelles maisons dans les nouveaux domaines ont tendance à être situées en périphérie, c’est pourquoi elles font un bon marché. Le terrain est à moindre coût. Les maisons établies, cependant, sont concentrées dans les banlieues du centre-ville, où les terres sont très précieuses. Il est alors beaucoup plus précieux de posséder une maison abandonnée dans une banlieue de premier plan qu’une toute nouvelle maison à 40 km de la ville. De plus, de nombreuses maisons établies ont été construites avec d’immenses arrière-cours et beaucoup d’espace pour libérer la valeur du terrain. Les propriétaires peuvent subdiviser, par exemple, ou les développeurs peuvent démolir la maison et construire des maisons en rangée. Il faut noter que le terrain est précieux pour différents acheteurs et aussi pour différentes raisons car c’est la valeur théorique du terrain qui est critique. Il faut toujours penser à long terme lors d’un investissement dans des biens immobiliers et des propriétés établies, la valeur augmentera de la même manière qu’une nouvelle maison dans un nouveau domaine ne sera pas.

Pourquoi investir en immobilier locatif ?

L’investissement en immobilier locatif permet de concevoir des revenus complémentaires et de diversifier son patrimoine. C’est un placement qui permet au propriétaire d’obtenir des revenus grâce au versement d’un loyer mensuel et d’augmenter ainsi son pouvoir d’achat. C’est également un bon investissement pour la préparation du passage à la retraite. Un point important est qu’il est possible d’acquérir des réductions d’impôts importantes par rapport à l’achat financé par les loyers versés.

Construire un patrimoine

Les investisseurs effectuent parfois des études pour déterminer l'utilisation optimale et la plus rentable d'une propriété. Le but de l’étude est l’optimisation du meilleur usage de la propriété. Par exemple, si un immeuble de placement est zoné à des fins commerciales et résidentielles, l'investisseur pèse les avantages et les inconvénients des deux jusqu'à ce qu'il détermine lequel présente le taux de rendement potentiel le plus élevé. Par conséquent, il exploitera ensuite le local de cette manière.

Obtenir des revenus complémentaires

L’investissement locatif met en jeu les biens qui ne sont pas utilisés comme résidence principale. Ces derniers donnent alors une certaine forme de revenus, à savoir les dividendes, intérêts, loyers ou même redevances, qui n'entrent pas dans le champ d'activité habituel du propriétaire. Et la façon dont l’investissement locatif est utilisé a un impact significatif sur sa valeur et son revenu, tout en augmentant le capital de l’investisseur.

Préparer sa retraite

Un investissement locatif est souvent appelé seconde résidence. Mais les deux mots n’ont pas nécessairement la même signification. Par exemple, une famille peut acheter un chalet ou une autre propriété de vacances pour toute utilité, ou encore un individu avec une résidence principale en ville peut acheter une deuxième propriété dans le pays pour y passer les week-ends. Dans ces cas, le deuxième bien est à usage personnel et non comme un immeuble à revenus. Et ces faits démontrent un bon moyen pour assurer les moyens de revenu en période de retraite.

Alléger ses impôts

Les revenus passifs dans un investissement locatif sont les gains ayant été générés par le biais de propriétés de trésorerie résiduelle telles que des loyers, des dividendes de réparations, des revenus de financement participatif ou des revenus de capital-investissement. Le revenu passif est imposé à un taux similaire à celui du revenu gagné, mais il existe des déductions pour réduire le revenu net imposable, tiré de l'investissement immobilier. En changeant le revenu gagné du gain, l’investisseur arrive à en réduire une tranche d'imposition globale.

Le régime fiscal d’un investissement immobilier

Le choix de la fiscalité permet de ne pas payer d’impôt pendant l’établissement du patrimoine. Après une certaine période d’amortissement, il est possible d’encore investir pour pouvoir créer un nouveau déficit et défiscaliser les revenus. Aussi, l’investisseur peut en même temps rembourser son placement.

Le dispositif Pinel a pour objectif d’obtenir des réductions sur l’impôt par rapport au prix d’achat d’un bien immobilier. Pour cela, il faut que ce bien immobilier soit mis en location sous certaines conditions. Cette loi Pinel offre une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de location, dont 12% du montant pour 6 ans et 18% pour neuf ans.

Les principes de l’investissement en LMNP fait que l’investisseur achète un bien et que la location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date de son acquisition. Le LMNP, c’est un statut accessible à tous pour valoriser le patrimoine. C’est aussi un moyen pour créer des revenus exonérés d’impôts par la déduction des revenus locatifs.

Ce principe permet de réduire considérablement les impôts. Lorsqu’un investisseur applique un déficit foncier sur son revenu global, le local doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit son activation. Le local doit donc être loué pendant une durée minimale de trois ans. Le système est bénéfique pour les investisseurs souhaitant acquérir un logement ancien à rénover. Le déficit foncier est alors un moyen de profiter d’une déduction sur impôt par rapport au revenu global.

Financer son investissement locatif

Alors que les emprunteurs qui garantissent un prêt pour leur résidence principale ont accès à un éventail d'options de financement, y compris les prêts à long terme et les prêts conventionnels, il peut être plus difficile de se procurer du financement pour un investissement locatif. Les assureurs ne fournissent pas d'assurance hypothécaire pour un investissement locatif et par conséquent, les emprunteurs doivent avoir au moins 20% d'acompte pour garantir leur financement bancaire. Les banques insistent également sur de bonnes notes de crédit et des ratios prêt sur valeur ajoutée, avant d'octroyer à l’emprunteur l’hypothèque sur l’investissement locatif. Certains prêteurs exigent également que l'emprunteur dispose de suffisamment d'économies ou épargnes pour couvrir au moins six mois de dépenses sur l’investissement locatif, garantissant ainsi que l'hypothèque et les autres obligations seront tenues à jour. Tant que l’individu ne compte pas sur le revenu de la location du nouvel investissement pour payer l’hypothèque principale, il peut alors minimiser le risque inhérent à un prêt sur valeur domiciliaire.

crédit ou épargne

créditou épargne

Revente investissement locatif

Les raisons de vendre un bien locatif varient. Les propriétaires qui gèrent personnellement leurs propriétés peuvent déménager et vouloir investir autrement. Ou un propriétaire peut vouloir profiter de l’appréciation d’un bien locatif plutôt que d’accumuler de l’argent grâce au loyer. Il peut même s’agir d’une propriété qui perd de l’argent, soit par vacance, soit par manque de loyer pour couvrir les dépenses. Quelle que soit la raison, les investisseurs immobiliers qui cherchent à vendre devront faire face aux impôts. Contrairement aux actions, les investissements locatifs ne peuvent pas être déchargés en quelques seconde. Le délai entre la décision de vendre et la date réelle de vente est souvent mesuré en semaines ou en mois. Le montant du capital et les problèmes fiscaux entourant la réalisation de ce capital sont complexes lorsqu’il s’agit de placements immobiliers. Vendre un investissement locatif peut être difficile, et cela l’est encore plus en évitant une énorme facture fiscale sur le bien.

Les investisseurs immobiliers doivent comprendre la différence entre vendre un bien locatif et une résidence principale, car la qualité des investissements immobiliers diffère. Pour commencer à gagner de l’argent dans l’immobilier en vendant des propriétés locatives, l’investisseur immobilier doit comprendre que la plupart des investissements n’auront pas besoin d’améliorations supplémentaires. Le local aux revenus doit simplement être à jour. La deuxième étape pour revendre un investissement locatif consiste à fixer le prix de vente de l’immeuble de placement. Afin de fixer le prix de vente, il faudra connaître la juste valeur marchande du local de placement. La réalisation d’une analyse du marché immobilier fournira les chiffres car elle compare les offres de location au même endroit et établit la valeur marchande de l’investissement. L’investisseur immobilier doit mettre en évidence les caractéristiques qui plaisent aux acheteurs potentiels. Ceci est important car la plupart des acheteurs veulent être sûrs que cet immeuble de placement en particulier, attirera des locataires potentiels car ils souhaitent que le bien locatif soit occupé pendant une longue période.

Réussir un investissement locatif

Pour réussir dans l’investissement immobilier, il faut se concentrer sur l’emplacement de la propriété sur le marché. Vous devez investir dans les quartiers à forte densité de population, en développement et disposant de toutes les commodités de base à proximité. Les zones qui dépendent d’un seul moteur économique comme le tourisme ou l’industrie automobile sont à éviter.

Choisir le bon logement

Il faudra connaître l’emplacement d'investissement potentiel ainsi que le quartier d'origine. Aussi il faudra rechercher un marché locatif serré en se basant sur les taux d'inoccupation dans l’endroit choisi.

 

Il faut également garder un œil sur les développements résidentiels qui facilitent les commodités comme les écoles et les centres commerciaux.

 

Aussi, choisir un type de propriété qui correspond aux personnes actives dans un domaine. Il sera avantageux si le local offres des fonctionnalités utiles pour le marché cible.

Sélectionner le bon locataire

Il est important de définir des critères avant de signer avec un locataire.

 

Il faut se poser la question du montant du revenu du locataire pour pouvoir payer le loyer.

 

Il est aussi nécessaire de se poser des questions sur l’habitat comme les autorisations.

 

Les autres critères concernent la ponctualité du paiement, la sociabilité et l’adaptation au style de vie.

Profiter des avantages fiscaux

Lorsque l’investisseur perçoit un loyer d'un immeuble de placement, il sera dans l’obligation de déclarer ce loyer comme un revenu, mais il lui sera permis de soustraire les dépenses pertinentes de ce montant. Il déclare la différence en tant que revenu d'un travail indépendant. Dans le cas où une personne vend avec un montant plus élevé que le prix d'achat d'origine, il a un gain en capital, qui doit aussi être déclaré. Ces gains détenus pendant au moins un an sont considérés comme des gains à long terme et imposés à différents taux. Par contre, s’il n’y a que la résidence principale, il faut juste déclarer les gains en capital supérieur.