En savoir plus sur les résidences de services

« Résidence services » est un terme presque employé chaque jour, parfois même sans s’en rendre compte. Il peut être question d’y habiter ou encore d’y investir. Réaliser un investissement immobilier dans une résidence services revient généralement à acheter un LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel. Comme le bien est déjà construit et exploité depuis quelques années, il permet de bénéficier d’une nette visibilité.

Qu'est-ce qu'une résidence services ?

L’appellation résidence services se définit par des immeubles dont les utilisateurs ou locataires bénéficient d’un logement à son usage, des meubles et aussi des services sur place. La résidence services fait généralement partie d’une catégorie spécifique et dont il est possible d’investir en immobilier. Une résidence services comporte plusieurs acteurs dont le promoteur est à l’origine du projet et le gestionnaire exploite la résidence services au quotidien en organisant les services pour les locataires qui occupent le local ainsi que les investisseurs.

Les catégories de résidences services

Les résidence services sont classées par type, correspondant à une catégorie d’utilisateurs et de services (résidence étudiante pour les étudiants, résidence seniors pour les personnes âgées non dépendantes, EHPAD pour les personnes âgées dépendantes, résidence de tourisme pour les touristes et vacanciers, résidence affaires pour les professionnels en déplacement)

Résidence étudiante

Une résidence étudiante est également une résidence service. Il s’agit d’un bâtiment qui offre un hébergement doté de services spécifiques aux locataires.  

 

Dans le cas d'une résidence étudiante, les services sont créés et dédiés pour les étudiants et offrent en général: réception, petit déjeuner, nettoyage et ménage.

Résidence seniors

Les résidences services pour seniors proposent un logement pour personnes âgées, à l’achat ou à la location, assortis avec de nombreux services comme la restauration, les animations, l’assistance. Le regroupement de toutes ces prestations sur un même lieu permet de leur simplifier la vie quotidienne, facilitant ainsi le rapport entre les seniors et leurs proches, qui aujourd’hui sont éloignés géographiquement.

EHPAD

Un EHPAD ou "Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes" est une résidence dédiée aux personnes âgées et dépendantes qui nécessitent des soins médicaux. Il s’agit d’une maison de retraite médicale.

Un EHPAD offre à ses patients un hébergement, des soins médicaux mais également des services de santé comme l’ assistance journalière et le suivi médical.

Résidence de tourisme

Il s’agit d’une résidence service auquel les services visent les touristes et vacanciers en station de ski et offre aux bénéficiaires plusieurs services comme la restauration ou la location de matériel. Une résidence de tourisme permet au propriétaire d’occuper à des tarifs préférentiels son local pendant une période de l’an.

Résidence d’affaires

Une résidence d’affaires est conçue pour les voyageurs d'affaires et connus sous les noms d'appart' hôtels. Elle est alors des alternatives d'hôtel en des logements plus spacieux et dont l'équipement est plus large comme la présence d'une cuisine par exemple. L’avantage sur ce bien permet à l'investisseur de bénéficier d'une meilleure visibilité sur ce qu'il achète.

Comment bien choisir votre investissement ?

Le principe consiste à acheter un logement dans un local réservé à la location. Ensuite il faudra louer le bien à un exploitant, lui-même en charge de la gestion de tous les lots de la résidence. Ce dernier se chargera de le meubler, de trouver les locataires, d'encaisser les loyers, d'assurer l'entretien et de verser le montant du loyer convenu au départ à l’investisseur. Les atouts majeurs pour le bailleur sont le loyer net de charges, pendant au moins 9 ans, quelles que soient les périodes d'occupation et sans le moindre souci de gestion, et de bénéficier d'un régime fiscal avantageux. Ce mécanisme s’effectue alors dans le cadre d'une diversification du patrimoine, pour des investisseurs fortement fiscalisés et ayant comme but de se préparer des compléments de revenus.

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Ce qu'il faut savoir sur la fiscalité des résidences services

La fiscalité des résidences services est favorable sur les revenus obtenus. En effet, un mécanisme offre une réduction d'impôt correspondant à 11% du prix de revient du bien immobilier. Par ailleurs, l'avantage fiscal est reportable sur les 6 années suivantes si elle dépasserait le montant d'impôt à payer. Mais il faudra que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve. Le principe est simple. La valeur des biens mobiliers et immobiliers hors terrain peut faire l'objet d'un amortissement tous les ans. Cela implique alors à enlever du revenu imposable une partie, voire la totalité, des revenus obtenus. Pour bénéficier de ce statut, plusieurs conditions, dont le logement doit être loué avec des meubles et les revenus venant de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le bailleur doit être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel. Il faut enregistrer les frais d'acquisition et de constitution de société. L'amortissement de la valeur du bien pour chacun des éléments le composant est reportable uniquement sur les seuls revenus imposables. Si le bien est revendu après cinq années, la plus-value immobilière peut être exonérée en totalité ou en échéances.

Les avantages à investir dans une résidence services

Le principal avantage est de connaître à l'avance les loyers qui seront perçus en vue d’obtenir une réduction fiscale. En investissant dans une résidence étudiante, une résidence senior ou une résidence d'affaires, la contrainte de gestion locative est bannie. La constitution du patrimoine se crée par la perception de revenus. La recherche de locataire, la rénovation et l'entretien du bien s’effectuent sans contrainte. Le bail commercial est le document par lequel l’exploitant obtient l'autorisation qu'il sous-loue le bien selon les conditions prévues au bail. Ainsi, la recherche du locataire, le suivi du règlement des loyers, l'état des lieux ou encore l'entretien sont assurés. Ce qui assure des revenus complémentaires réguliers quand le choix du logement a été bien réalisé.

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