LMNP

Le dispositif LMNP ou Location en Meublé Non Professionnelle est un système qui permet de former un patrimoine immobilier avec des conditions très avantageuses. Il s’agit d’un régime fiscal profitant aux assujettis qui exercent comme loueurs. Au final, ces derniers perçoivent des bénéfices au profit de quelques mesures.

Comprendre la LMNP

Le dispositif LMNP donne un moyen de créer un patrimoine immobilier en réduisant les impôts par rapport au prix d’achat du bien, et aussi pendant la période d’exploitation des recettes locatives. Exercer dans l’immobilier locatif peut avoir des inconvénients dans le cas où le local est dit vide ou locatif classique.

Ce système concerne les appartements ou maisons meublés, qu’il s’agisse de résidences étudiantes, de résidences avec services, de résidences de tourisme ou de résidences séniors. C’est également un dispositif pour défiscaliser car les premières recettes couvrent les charges d’exploitation et les intérêts d’emprunt.

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Les différences entre les statuts LMP et LMNP

Le statut de Loueur Meublé Professionnel ou LMP est dédié aux personnes auxquelles la location meublée ne représente qu’une activité professionnelle. Le statut LMP offre aussi de nombreux avantages fiscaux en ce qui concernent les donations et successions car le loueur bénéficie d’un paiement différé sur 5 ans, et encore fractionné sur 10 ans. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP concerne un loueur en meublé ne remplissant pas les caractéristiques du statut LMP. 

Le dispositif est mis en place pour les investisseurs souhaitant défiscaliser. Il offre une réduction de 11% du montant hors taxe du local, qui peut s’étaler sur 9 ans. Il permet également d’opter pour l’amortissement du bien sur une période de 20 à 30 ans.

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Comment et quand obtenir le statut de LMNP ?

Le régime Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP s’offre à toute personne cherchant à se constituer un revenu défiscalisé sur le long terme. Il pourra également être question d’un complément de ressources pour anticiper la retraite. Le régime LMNP est un autre moyen permettant de développer son patrimoine. Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur se portera alors en tant qu’acquéreur d’un bien en résidence de services.

Conditions à remplir pour obtenir le statut LMNP

Les revenus perçus en provenance du local loué ne devront pas excéder les 23 000 € par an et ne devront pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Si cela n’est pas respecté, l’investisseur sera considéré comme un Loueur Meublé Professionnel ou LMP. Les possibilités d’acquérir un bien s’orientent vers des biens en résidences de services. Ces derniers sont dotés de services et d’équipements destinés aux locataires. Le système donne lieu à une gestion du bien totalement déléguée à l’exploitant avec la nécessité d’un bail commercial. 

La gestion du bien en résidence de services est soumise à un contrat entre l’exploitant et l’investisseur. Le local sera alors géré par un exploitant, qui le louera lui-même à un particulier. Le contrat établi est donc un bail commercial. Au final, comme le propriétaire perçoit des loyers, il aura l’obligation de déclarer ses revenus.

La fiscalité en LMNP

Contrairement à la location d’un terrain nu, les revenus provenant d’une location meublée relèvent de la catégorie des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. L’ensemble des charges d’exploitation advienne donc des loyers. Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. L’objet de cet amortissement implique le fait qu’il constitue une charge sur le plan comptable mais pas un manque de trésorerie. Cette règle comptable permet d’optimiser ou de diminuer nettement le résultat fiscal, où sont calculés l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux.

Micro-BIC

Le système micro-bic permet de bénéficier d’un abaissement fiscal de 50% sur les recettes, à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas les 32 900€ par an. De nombreux frais peuvent être enlevés comme les intérêts d’emprunt, le montant des travaux de rénovation ou le frais d’acte notarié. L’amortissement est de 100% de la valeur du mobilier et de 80% de la valeur de l’immobilier. Ce système permet de reporter les intérêts d’emprunt par an jusqu’à épuisement pour ensuite utiliser l’amortissement en vue d’obtenir un bien fiscalement neutre. Ce dispositif offre donc l’opportunité de revendre le bien au moment où il commence à générer de la fiscalité, pour mieux amortir.

LMNP classique

Ce principe évoque que lorsqu’un investisseur effectue une acquisition dans une résidence avec services, il bénéficie de nombreux avantages fiscaux. Le premier avantage est le remboursement de la TVA du bien immobilier s’élevant à 20% du montant de placement. Le second avantage du statut LMNP classique est l’amortissement du mobilier pendant une période de 5 à 7 ans et de l’immobilier sur une période allant de 20 à 30 ans. Cet amortissement permet alors de défiscaliser les revenus locatifs. Aussi, ces amortissements peuvent être reportés sur les futurs bénéfices. C’est pourquoi il est possible de bénéficier de revenus non fiscalisés au cours du temps.

LMNP Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard concerne l’achat d’un logement meublé neuf ou acquis par vente dans une résidence avec services. Le principe fait qu’en contrepartie de la location pendant neuf ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % calculée par rapport au montant du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 €, soit 33 000 € au maximum sur 9 ans. Or, dans une année, si la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt sur le revenu, le surplus est reportable pendant les 6 années suivantes. Les avantages de la loi Censi-Bouvard sont la déductibilité des amortissements sur le montant du logement meublé et le bénéficie de la réduction.

Avantages du statut de LMNP

Le premier avantage est la simplicité des démarches du fait qu’il n’y a pas de société à créer et que la personne peut exercer l’activité de Location Meublée Non Professionnelle en son nom propre, en complément d’une activité salariée par exemple. Une unique démarche administrative est nécessaire pour s’enregistrer sous le statut qui est l’envoi du formulaire nommé P0i, déclarant le début d’activité. Un autre avantage est la flexibilité du statut LMNP car l’investisseur n’est pas contraint de garder son activité de loueur en meublé non professionnel. Il lui est possible de reprendre le bien immobilier pour en faire un usage personnel ou bien le vendre. S’agissant d’un bail meublé, le système est plus offrant pour le propriétaire. Cela permettra donc de récupérer facilement le local pour une autre occupation. Le dernier avantage porte sur le choix des régimes fiscaux permettant de calculer la plus-value. En déclarant les revenus de de la location meublée non professionnelle, l’investisseur bénéficie de l’amortissement immobilier pour minimiser son imposition. Il faut que l’amortissement n’impacte pas le calcul de la plus-value et c’est celle des particuliers qui s’applique.

LMNP ancien

Le statut de LMNP ancien est atteignable par le propriétaire d’un bien immobilier meublé construit il y a plus de 15 ans réhabilité ou rénové. Ce dernier doit être considéré comme meublé aux yeux de la loi. L’investisseur perçoit des revenus locatifs annuels inférieurs à la somme de 23 000 euros et d’un montant n’excédant pas 50% des revenus annuels du foyer fiscal du bailleur. Investir dans un LMNP ancien, c'est acheter un bien immobilier déjà livré et en exploitation. Les loyers seront par le gestionnaire au propriétaire selon les termes du contrat de bail commercial. L’ensemble de la gestion du local est assuré uniquement par le gestionnaire. Les montants d'investissement pour un bien LMNP ancien sont en moyenne 15%/20% inférieurs aux prix du neuf. L’efficacité obtenue pour le LMNP ancien est assez attractive car il est supérieur à celle observée dans le neuf et supérieure à la plupart des placements financiers. Les biens de type LMNP se situent également dans de très bons emplacements, notamment par rapport au neuf.

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