En 2026, les investisseurs immobiliers disposent d’une nouvelle option pour optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs : le dispositif Jeanbrun, également appelé « Relance logement ». Entré en vigueur dans le cadre de la loi de finances pour 2026, ce mécanisme encourage l’investissement dans les logements neufs et les biens anciens nécessitant une rénovation importante.
Mais est-il réellement plus intéressant que la location meublée non professionnelle (LMNP) ou la location nue au régime réel ? Le choix dépend avant tout du type de logement, du rendement attendu et de la situation fiscale de chaque investisseur.
Le dispositif Jeanbrun : quels avantages pour les investisseurs en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun permet de déduire un amortissement des revenus fonciers, sous réserve de respecter plusieurs conditions. Il concerne les logements situés dans des immeubles collectifs, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans le neuf ou dans l’ancien avec des travaux de réhabilitation répondant aux critères réglementaires.
En contrepartie, le propriétaire doit louer le logement nu comme résidence principale pendant neuf ans et respecter des plafonds de loyers ainsi que des conditions de ressources des locataires. Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer choisi : 3,5 % pour une location intermédiaire, 4,5 % pour une location sociale et 5,5 % pour une location très sociale.
L’avantage annuel est plafonné à 8 000 € dans le cas général, avec des majorations possibles pour certains niveaux de location sociale. Les charges déductibles, notamment les intérêts d’emprunt et les dépenses éligibles, peuvent également réduire le résultat foncier. Ce dispositif peut donc intéresser les investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine tout en maîtrisant leur imposition.
LMNP au régime réel : une solution toujours compétitive
La location meublée non professionnelle reste une alternative intéressante pour les investisseurs qui privilégient les petites surfaces, les étudiants ou les actifs en mobilité. Au régime réel, le propriétaire peut déduire les charges liées à son activité et amortir le logement ainsi que le mobilier, selon les règles comptables applicables.
Cette possibilité permet parfois de réduire fortement le résultat imposable pendant plusieurs années. Toutefois, les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit fiscal en LMNP. Depuis la réforme applicable aux cessions réalisées à compter du 16 février 2025, les amortissements déduits sont également pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente, sous réserve des exceptions prévues par la loi.
Le LMNP au réel convient donc particulièrement aux investisseurs qui acceptent une gestion comptable plus exigeante en échange d’une optimisation fiscale potentielle. Il faut néanmoins intégrer les frais de comptabilité, l’ameublement et le renouvellement des équipements dans le calcul de rentabilité.
Location nue au régime réel : faut-il privilégier la simplicité ?
Le régime réel classique de la location nue permet de déduire les dépenses effectivement supportées pour le logement, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion et certains travaux. Contrairement au LMNP au réel, il ne permet pas d’amortir le prix d’acquisition du bien.
En revanche, un déficit foncier peut, sous conditions, être imputé sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an pour la fraction éligible, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers futurs. Cette stratégie peut être pertinente pour un investisseur qui achète un logement ancien nécessitant des travaux.
Le dispositif Jeanbrun va plus loin sur la déduction liée à l’amortissement, mais impose un engagement locatif de neuf ans et des loyers plafonnés. Le régime réel classique conserve donc un intérêt lorsque le propriétaire souhaite davantage de souplesse.
Comment choisir le dispositif le plus rentable ?
Il ne suffit pas de comparer les avantages fiscaux annoncés. Un investissement doit d’abord être rentable avant impôts, avec un emplacement adapté à la demande locative, un prix d’achat cohérent et un financement soutenable.
Pour faire le bon choix, comparez le rendement net, le montant des mensualités, les charges, les travaux et la fiscalité sur toute la durée de détention. Un logement meublé offrant un loyer supérieur n’est pas nécessairement plus rentable si ses coûts de gestion sont élevés. De même, un bien éligible au dispositif Jeanbrun peut perdre de son intérêt si les plafonds de loyers sont trop contraignants par rapport au prix d’acquisition.
Quelle stratégie fiscale privilégier pour louer un bien immobilier ?
En 2026, le dispositif Jeanbrun constitue une piste supplémentaire pour investir dans la location nue, mais il ne remplace pas systématiquement le LMNP ou le régime réel classique. La meilleure option reste celle qui combine une demande locative solide, un financement maîtrisé et une fiscalité adaptée à la situation personnelle de l’investisseur.